Báo giá xây nhà trọn gói ở Nha Trang gồm những gì, không gồm những gì

Gần như chủ nhà nào cũng bắt đầu bằng một câu: xây căn này hết bao nhiêu. Nhưng khi nhận về hai, ba tờ báo giá xây nhà trọn gói cho cùng một ngôi nhà, con số lại lệch nhau đáng kể. Chuyện đó không hẳn vì có bên “đội giá”, mà thường vì mỗi tờ báo giá đang tính một phạm vi công việc khác nhau. Bài này nói rõ một tờ báo giá trọn gói gồm gì, không gồm gì, và chỗ nào hay tạo ra chênh lệch — viết từ kinh nghiệm theo công trường nhà ở tại Nha Trang.

Nội dung bài viết

1. Khoán trọn gói nghĩa là gì
2. Báo giá xây nhà trọn gói gồm những gì
3. Những gì thường không nằm trong báo giá xây nhà trọn gói
4. Vì sao hai báo giá xây nhà trọn gói chênh nhau
5. Ở Nha Trang, báo giá xây nhà trọn gói cần lưu ý thêm gì
6. Quy trình để có một báo giá xây nhà trọn gói sát thực tế
7. Năm câu nên hỏi nhà thầu trước khi ký
8. Câu hỏi thường gặp

Khoán trọn gói nghĩa là gì

Khoán trọn gói là nhà thầu nhận cả nhân công và vật tư. Nhà thầu bàn giao hạng mục đã hoàn thành theo hồ sơ thiết kế được duyệt. Khác với khoán nhân công: chủ nhà tự mua vật tư, tự chịu hao hụt, chờ hàng và sai chủng loại.

Chúng tôi chỉ nhận khoán trọn gói gồm vật tư, không nhận riêng nhân công. Lý do đơn giản. Khi vật tư và tay nghề do hai bên khác nhau quyết định, lúc hạng mục không đạt sẽ không ai chịu trách nhiệm trọn vẹn. Về cơ chế một đầu mối, chúng tôi đã viết riêng trong bài thiết kế và thi công cùng một đơn vị.

Báo giá xây nhà trọn gói gồm những gì

Một tờ báo giá đọc được phải tách rõ ba khối sau. Nếu thiếu khối nào, hãy hỏi lại trước khi so sánh giá.

1. Phần thô và vật tư thô

• Móng theo phương án kết cấu đã duyệt, bê tông, cốt thép, cốp pha.
• Khung cột, dầm, sàn, cầu thang; xây tường, tô trát trong và ngoài.
• Hệ thống điện nước đi âm: ống, dây, hộp nối, các vị trí chờ thiết bị.
• Chống thấm các khu vực ướt, sân thượng, ban công, cổ ống xuyên sàn.
• Giàn giáo, cây chống, điện nước thi công, bảo vệ công trường.

2. Phần hoàn thiện và vật tư hoàn thiện

• Ốp lát sàn và tường theo chủng loại ghi trong báo giá.
• Sơn nước trong, ngoài; trần thạch cao; cửa và vách theo chủng loại.
• Thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, đèn — theo đúng mã, thương hiệu đã chốt.
• Lan can, tay nắm, phụ kiện cửa.

3. Phần quản lý và nghiệm thu

• Nhân sự giám sát tại công trường, tổ chức mặt bằng và tiến độ.
• Vệ sinh sau từng giai đoạn, dọn dẹp bàn giao.
• Các mốc nghiệm thu, hồ sơ hoàn công của phần thi công, thời hạn bảo hành.

Nếu bạn đang quan tâm riêng phần hoàn thiện, bài chi phí hoàn thiện nhà phố 2 tầng gồm những gì đi sâu hơn vào khối này.

Những gì thường không nằm trong báo giá xây nhà trọn gói

Đây là nhóm hay gây tranh luận về sau, vì chủ nhà mặc định “trọn gói là xong hết”. Hãy hỏi thẳng từng dòng dưới đây:

• Nội thất rời và nội thất gỗ đóng: tủ bếp, tủ quần áo, giường, bàn ghế, rèm. Thường là hợp đồng riêng.
• Sân vườn, cổng, tường rào, nhà xe: nằm ngoài diện tích sàn nên hay bị tính tách.
• Thiết bị điện lạnh, máy nước nóng, lọc nước, camera.
• Phí thủ tục: giấy phép xây dựng, hồ sơ xin phép, lệ phí, hoàn công về phía nhà nước.
• Phần móng tăng thêm theo địa chất thực tế — nếu khảo sát cho thấy phải thay đổi phương án móng.
• Thay đổi của chủ nhà sau khi đã chốt thiết kế — dời tường, đổi chủng loại vật tư, thêm hạng mục.

Nhóm cuối là nguyên nhân phát sinh phổ biến nhất mà chúng tôi gặp. Chúng tôi đã mổ xẻ chuyện này trong bài xây nhà và chuyện phát sinh chi phí.

Vì sao hai báo giá xây nhà trọn gói chênh nhau

Khi so hai tờ báo giá, hãy đặt chúng cạnh nhau theo bốn trục này trước khi nhìn con số tổng:

1. Cách tính diện tích. Mái, sân, ban công, tầng lửng, phần móng được tính bao nhiêu phần trăm? Mỗi nơi một cách. Riêng chỗ này đã làm lệch tổng khá nhiều.
2. Chủng loại vật tư. Cùng ghi “gạch 60×60” nhưng khác hãng, khác loại men là khác tiền. Báo giá tốt phải ghi rõ thương hiệu và mã, hoặc ghi mức giá vật tư được tính cho mỗi mét vuông.
3. Phạm vi công việc. Có bên gồm chống thấm toàn bộ, có bên chỉ gồm khu vệ sinh. Có bên gồm trần thạch cao, có bên không.
4. Phần dự phòng và cách xử lý phát sinh. Hợp đồng ghi rõ phát sinh được tính theo đơn giá nào, ai duyệt, duyệt bằng văn bản gì.

Một tờ báo giá thấp hơn mà không ghi rõ bốn trục trên thì chưa chắc rẻ hơn — nó chỉ đang chưa tính hết. Các kiểu lệch ngân sách thường gặp được kể trong bài 5 sai lầm khiến chi phí hoàn thiện đội lên.

Ở Nha Trang, báo giá xây nhà trọn gói cần lưu ý thêm gì

Khí hậu biển và mùa mưa ở Nha Trang ảnh hưởng trực tiếp đến hai thứ trong báo giá:

• Hạng mục chống thấm và chống ăn mòn. Gió biển mang hơi muối. Phụ kiện kim loại ngoài trời và khu vực ban công cần chủng loại chịu được môi trường này. Đừng để hạng mục chống thấm bị ghi gộp một dòng chung chung.
• Tiến độ theo mùa. Các công tác ngoài trời như tô trát ngoài, sơn ngoài, chống thấm mái phụ thuộc thời tiết. Lịch thi công nên tính dư cho mùa mưa thay vì cam kết một con số khó giữ. Chúng tôi nói rõ hơn ở bài xây nhà trước mùa mưa ở Nha Trang.

Quy trình để có một báo giá xây nhà trọn gói sát thực tế

Chúng tôi làm theo thứ tự này, và không đảo thứ tự:

1. Khảo sát hiện trạng và trao đổi nhu cầu. Xem đất, lối vào, hiện trạng xung quanh, nghe gia đình dùng nhà thế nào.
2. Phương án thiết kế. Mặt bằng công năng, rồi phối cảnh. Chủ nhà xem và chốt.
3. Hồ sơ kỹ thuật. Kết cấu, điện nước, chi tiết hoàn thiện — đây mới là căn cứ để bóc tách khối lượng.
4. Bóc tách và báo giá thi công theo đúng hồ sơ đã chốt, kèm bảng chủng loại vật tư.
5. Hợp đồng và các mốc nghiệm thu.

Chưa chốt thiết kế thì chúng tôi chưa báo giá thi công. Một con số đưa ra khi chưa có hồ sơ chỉ là phỏng đoán, và phỏng đoán đó sẽ thành mâu thuẫn ở giữa công trình. Quy trình đầy đủ từ góc nhìn chọn nhà thầu nằm trong bài xây nhà trọn gói: lợi ích, quy trình và cách chọn nhà thầu. Các quy định chung về hợp đồng và quản lý chi phí xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành cũng là chỗ nên tham khảo khi đọc điều khoản hợp đồng.

Năm câu nên hỏi nhà thầu trước khi ký

1. Báo giá này tính diện tích theo cách nào, mái và sân tính bao nhiêu phần trăm?
2. Bảng chủng loại vật tư ở đâu, có ghi thương hiệu và mã không?
3. Những hạng mục nào nằm ngoài báo giá này?
4. Phát sinh được tính theo đơn giá nào, duyệt bằng hình thức gì?
5. Các mốc nghiệm thu nào tôi cần có mặt, bảo hành bao lâu và bảo hành những gì?

Nhà thầu trả lời được năm câu này bằng giấy tờ, chứ không bằng lời hứa. Đó là dấu hiệu tốt nhất bạn kiểm tra được trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Báo giá xây nhà trọn gói có bao gồm nội thất không?

Thông thường là không. Nội thất gỗ đóng và nội thất rời là hợp đồng riêng, có hồ sơ và bảng vật liệu riêng. Khi cùng một đơn vị làm cả hai, hai hợp đồng khớp nhau về kích thước thực tế và tiến độ lắp đặt. Nhưng vẫn là hai phần chi phí.

Có nên chọn báo giá thấp nhất không?

Nên so phạm vi trước, so giá sau. Hãy quy ba tờ báo giá về cùng một phạm vi công việc và cùng một chủng loại vật tư, rồi mới nhìn con số. Rất nhiều trường hợp tờ thấp nhất đang thiếu hạng mục, và phần thiếu đó sẽ xuất hiện lại dưới dạng phát sinh.

Vì sao chưa có bản vẽ thì chưa báo giá được?

Vì khối lượng phụ thuộc bản vẽ: số lượng cột dầm, chiều dài tường, diện tích ốp lát, số vị trí điện nước. Không có các con số đó thì không bóc tách được, chỉ ước lượng theo mét vuông. Ước lượng dùng để cân ngân sách ban đầu thì được, nhưng không nên đưa vào hợp đồng.

Phát sinh thế nào là hợp lý?

Hợp lý khi phát sinh đến từ nguyên nhân khách quan được ghi trước trong hợp đồng — ví dụ địa chất thực tế khác dự kiến — hoặc từ thay đổi do chủ nhà yêu cầu, và được tính theo đơn giá đã thống nhất, duyệt bằng văn bản trước khi làm. Không hợp lý khi phát sinh đến từ việc báo giá ban đầu bỏ sót hạng mục lẽ ra phải có.

Bài viết mang tính chia sẻ kinh nghiệm thi công, không thay thế hồ sơ thiết kế và dự toán cho công trình cụ thể. Mỗi công trình có hiện trạng, địa chất và yêu cầu riêng — hãy để đơn vị thi công khảo sát trước khi quyết định.