Hợp đồng xây nhà trọn gói: những điều khoản chủ nhà nên đọc kỹ

Hợp đồng là thứ chủ nhà ký một lần rồi cất đi, nhưng lại là thứ được lôi ra mỗi khi hai bên không thống nhất. Một bản hợp đồng xây nhà trọn gói viết kỹ không phải vì hai bên nghi nhau. Viết kỹ để sau này không ai phải nhớ lại xem hồi đó đã thoả thuận thế nào. Bài này đi qua từng điều khoản nên đọc chậm trước khi đặt bút ký — viết từ kinh nghiệm theo công trường nhà ở tại Nha Trang.

Nội dung bài viết

1. Một bộ hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì
2. Điều khoản 1: phạm vi công việc của hợp đồng xây nhà trọn gói
3. Điều khoản 2: bảng chủng loại vật tư
4. Điều khoản 3: giá trong hợp đồng xây nhà trọn gói và cách tính diện tích
5. Điều khoản 4: tiến độ và các đợt thanh toán
6. Điều khoản 5: cách xử lý phát sinh
7. Điều khoản 6: nghiệm thu, bàn giao và bảo hành
8. Điều khoản 7: chậm tiến độ, tạm dừng và chấm dứt
9. Câu hỏi thường gặp

Một bộ hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì

Nhiều chủ nhà chỉ đọc phần thân hợp đồng rồi ký. Nhưng phần quyết định lại nằm ở các phụ lục đính kèm.

Một bộ đầy đủ thường có:

• Thân hợp đồng: các điều khoản pháp lý và thương mại.
• Phụ lục phạm vi công việc: liệt kê hạng mục có và không có.
• Phụ lục bảng chủng loại vật tư: thương hiệu, mã, quy cách.
• Hồ sơ thiết kế đã được duyệt: kiến trúc, kết cấu, điện nước.
• Bảng tiến độ và bảng các đợt thanh toán.

Thiếu phụ lục thì hợp đồng dù dài vẫn lỏng. Khi tranh luận, người ta tra phụ lục chứ không tra lời hứa.

Điều khoản 1: phạm vi công việc của hợp đồng xây nhà trọn gói

Đây là điều khoản gây tranh luận nhiều nhất. Câu “thi công trọn gói” một mình nó không nói được gì.

Phạm vi phải liệt kê theo hai cột: có và không có. Những hạng mục hay nằm ở cột không có:

• Nội thất gỗ đóng và nội thất rời.
• Sân vườn, cổng, tường rào, nhà xe.
• Thiết bị điện lạnh, máy nước nóng, lọc nước, camera.
• Phí giấy phép, hồ sơ xin phép, hoàn công.
• Phần móng tăng thêm nếu địa chất thực tế khác dự kiến.

Chúng tôi đã bóc tách kỹ hơn trong bài báo giá xây nhà trọn gói gồm những gì.

Điều khoản 2: bảng chủng loại vật tư

Hai hợp đồng cùng ghi “gạch 60×60” có thể chênh nhau rất nhiều. Khác hãng, khác loại men là khác tiền và khác độ bền.

Bảng vật tư tốt phải ghi được một trong hai:

• Thương hiệu và mã cụ thể cho từng hạng mục, hoặc
• Mức giá vật tư được tính cho mỗi mét vuông, kèm quyền chọn trong mức đó.

Nên có thêm một dòng về cách xử lý khi hàng hết: đổi sang mã tương đương thì ai quyết, và chênh lệch tính thế nào.

Điều khoản 3: giá trong hợp đồng xây nhà trọn gói và cách tính diện tích

Hợp đồng nên ghi rõ đơn giá, cách tính diện tích và tổng giá trị. Phần hay bị bỏ qua là hệ số tính diện tích cho mái, sân, ban công, tầng lửng và phần móng.

Hãy hỏi thẳng: mái tính bao nhiêu phần trăm, sân tính bao nhiêu, ban công tính bao nhiêu. Mỗi nơi một cách, và riêng chỗ này đã làm lệch tổng khá nhiều.

Cũng nên ghi rõ giá đã gồm thuế hay chưa. Các quy định chung về hợp đồng xây dựng nằm trong Luật Xây dựng và các nghị định hướng dẫn, tra được tại cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật của Chính phủ.

Điều khoản 4: tiến độ và các đợt thanh toán

Nguyên tắc đơn giản: mỗi đợt thanh toán gắn với một hạng mục đã nghiệm thu, không gắn với ngày tháng suông.

Gắn với ngày tháng thì đến hạn vẫn phải trả dù công trình chậm. Gắn với hạng mục thì tiền đi theo việc.

Nên giữ lại một phần giá trị hợp đồng cho tới khi bàn giao và hết thời gian bảo hành ngắn hạn. Tỉ lệ cụ thể hai bên thoả thuận, nhưng phải ghi vào hợp đồng chứ không nói miệng.

Điều khoản 5: cách xử lý phát sinh

Không công trình nào không phát sinh. Vấn đề là phát sinh được xử lý theo quy tắc nào.

Điều khoản tốt phải trả lời đủ bốn câu:

1. Phát sinh tính theo đơn giá nào? Đơn giá trong hợp đồng hay báo giá mới?
2. Ai duyệt? Chủ nhà, hay người được chủ nhà uỷ quyền tại công trường?
3. Duyệt bằng hình thức gì? Phiếu phát sinh có chữ ký, hay tin nhắn cũng được?
4. Duyệt trước hay sau khi làm? Nguyên tắc nên là duyệt trước.

Phân biệt rõ hai loại: phát sinh khách quan đã ghi trước trong hợp đồng (ví dụ địa chất thực tế khác dự kiến), và phát sinh do chủ nhà đổi ý. Loại thứ ba — do báo giá ban đầu bỏ sót hạng mục lẽ ra phải có — thì không nên tính cho chủ nhà. Chúng tôi nói kỹ hơn ở bài xây nhà và chuyện phát sinh chi phí.

Điều khoản 6: nghiệm thu, bàn giao và bảo hành

Hợp đồng nên liệt kê các mốc nghiệm thu mà chủ nhà cần có mặt, vì qua mốc đó là bị che lấp:

• Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông.
• Nghiệm thu điện nước đi âm trước khi tô trát.
• Ngâm nước thử chống thấm trước khi lát.
• Nghiệm thu chủng loại vật tư khi hàng về công trường.
• Bàn giao cuối cùng kèm hồ sơ.

Vì sao để một đơn vị lo cả thiết kế lẫn thi công thì khâu nghiệm thu gọn hơn, xem bài thiết kế và thi công cùng một đơn vị.

Phần bảo hành phải ghi rõ: bảo hành bao lâu, bảo hành những hạng mục nào, trường hợp nào không bảo hành, và thời gian phản hồi khi chủ nhà báo lỗi.

Điều khoản 7: chậm tiến độ, tạm dừng và chấm dứt

Điều khoản này nên công bằng cho cả hai phía, và nên có đủ ba tình huống:

• Chậm tiến độ. Cách tính, mức trần, và các trường hợp được miễn trừ như thời tiết kéo dài, chủ nhà chậm quyết định, chậm thanh toán.
• Tạm dừng thi công. Bên nào được quyền tạm dừng, báo trước bao lâu, chi phí trông coi công trường trong thời gian dừng.
• Chấm dứt hợp đồng. Cách xác định khối lượng đã làm, cách quyết toán, và việc bàn giao hồ sơ.

Một hợp đồng chỉ phạt một phía là dấu hiệu nên xem lại. Về cách chọn đơn vị trước khi tới bước ký, xem bài xây nhà trọn gói: lợi ích, quy trình và cách chọn nhà thầu.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây nhà trọn gói cần bao nhiêu điều khoản là đủ?

Không có con số cố định. Điều quan trọng không phải số điều khoản mà là có đủ các phụ lục hay không: phạm vi công việc, bảng chủng loại vật tư, hồ sơ thiết kế được duyệt, bảng tiến độ và bảng thanh toán. Một hợp đồng ngắn nhưng đủ phụ lục vẫn chặt hơn một hợp đồng dài mà thiếu phụ lục.

Có nên ký hợp đồng xây nhà trọn gói khi chưa có hồ sơ thiết kế không?

Không nên ký hợp đồng thi công. Khối lượng phụ thuộc bản vẽ, không có bản vẽ thì không bóc tách được, con số chỉ là ước lượng. Nếu muốn giữ chỗ với nhà thầu, nên ký hợp đồng thiết kế trước, rồi mới ký hợp đồng thi công sau khi thiết kế được duyệt.

Phát sinh thoả thuận bằng tin nhắn có được không?

Được, nếu hợp đồng ghi rõ tin nhắn là hình thức duyệt hợp lệ và nêu rõ số điện thoại hoặc tài khoản của người có quyền duyệt. Nhưng nên kèm phiếu phát sinh ký lại định kỳ, vì tin nhắn dễ trôi và khó đối chiếu khi quyết toán.

Giữ lại bao nhiêu phần trăm tới khi hết bảo hành là hợp lý?

Tỉ lệ do hai bên thoả thuận, tuỳ quy mô và thời hạn bảo hành. Điều cần làm là ghi con số đó vào hợp đồng cùng với mốc thời gian hoàn trả, thay vì để thoả thuận miệng rồi tranh luận lúc quyết toán.

Bài viết mang tính chia sẻ kinh nghiệm thi công, không phải tư vấn pháp lý. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc có tranh chấp, hãy tham khảo ý kiến luật sư.